Nhà Ở Có Diện Tích Tối Thiểu Để Cấp Sổ Hồng Tại Tphcm Là Bao Nhiêu M2?

Kính thưa quý luật sư, luật sư cho tối hỏi diện tích tối thiểu tách thửa ở TP. HCM là bao nhiêu theo pháp luật hiện hành và căn nhà 27.5 m2 có được cấp sổ đỏ hay không? Tôi cảm ơn.

Đang xem: Diện tích tối thiểu để cấp sổ hồng tại tphcm

Kính thưa quý luật sư, Tôi tên : Trần Duy Phong. Hiện tôi có mua 1 căn nhà để ở ngụ tại Quận 9, TP HCM. Diện tích đất của căn nhà là 27.5 m2. Căn nhà này đã được xây dựng từ lâu và mới tu sửa lại rồi bán cho tôi.

Theo như tôi được biết thì trước đây căn nhà này và căn nhà của ông chủ ở thì 2 căn liền vách nhau. Và được thừa kế lại từ cha mẹ để lại. Nay bán cho tôi nhưng ban đầu thì ông chủ nói là sẽ ra sổ đồng sở hữu. Nhưng hôm nay ổng nói là có thể ra được sổ hồng riêng cho 2 bên nhưng tôi phải chịu 1 phần chi phí và phần chi phí này thì tôi không được rõ lắm vì chưa cụ thể. Tôi cũng mới lên TP HCM làm việc nên không biết rõ là có được hay không vì sợ bị lừa.

Ông chủ tôi có xem tivi và thấy trên quận Gò Vấp cũng có trường hợp như vậy và được giải quyết nên ông nói là trường họp của tôi cũng có thể làm được. Và ông chủ nói là ông chủ sẽ chuyển nhượng lại cho con trai của ông với hình thức của nghị định mấy tôi không rõ. Trong trường hợp đặc biệt, theo tâm nguyện của ông bà muốn để lại phần đất cho cháu trai cả, và con ông chủ sẽ được tách sổ hồng riêng, sau đó khi có sổ hồng thì sẽ bán lại cho tôi thì khi đó tôi có sổ riêng.
Hiện tại tôi đã đi công chứng mua bán để được trở thành đồng sở hữu mảnh đất. Nếu giờ làm theo phương án kia thì tôi phải hủy hợp đồng công chứng này thì tôi có thể mất trắng.
Tôi kính mong quý luật sư tư vấn giúp tôi. Tôi xin chân thành cảm ơn
Người gửi: Tran Duy Phong

Luật sư tư vấn luật Đất đai qua điện thoại gọi số: 1900.6162

Trả lời:

Theo quy định tại khoản 1 Điều 118 Luật nhà ở năm 2014, đối với giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở, thì nhà ở phải đáp ứng điều kiện:

a) Có giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều này;

b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Như vậy, việc mua bán nhà ở chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu là vi phạm điều cấm của pháp luật. Giao dịch này bị vô hiệu.

Căn cứ quy định tại Điều 123 Bộ luật dân sự năm 2015 như sau:

“Điều 123. Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội.

Giao dịch dân sự có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu.

Điều cấm của luật là những quy định của luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định.

Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung trong đời sống xã hội, được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng.”

+ Về diện tích đất tối thiểu được tách thửa tại TP. Hồ Chí Minh:

Theo như thông tin bạn nêu thì mảnh đất bạn mua là đất đã có nhà ở hiện hữu và diện tích đất của căn nhà là 27.5 m2. Như vậy trường hợp này không đủ để được tách thửa theo quy định của pháp luật nêu trên. Nếu vẫn muốn mua, bạn có thể cùng đứng tên chung trên giấy chứng nhận với người bán.

Ngoài ra, căn nhà mà bạn định mua hiện tại chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Theo quy định tại khoản 1 Điều 118 Luật nhà ở năm 2014 nói trên đã quy định việc mua bán nhà ở chỉ được phép thực hiện khi nhà ở đó đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu theo quy định của pháp luật. Do vậy, hiện tại việc mua bán nhà sẽ không được pháp luật công nhận.

Căn hộ mà bạn dự định mua chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu, về nguyên tắc việc mua bán đó chưa hoàn thành theo qui định của pháp luật được quy định tại Điều 122 Luật nhà ở năm 2014 thì “Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng”. Để giảm thiểu những bất trắc về mặt pháp lý có thể xảy ra khi mua nhà trong trường hợp này bạn nên: yêu cầu chủ hộ liên hệ với UBND quận 9 TP. Hồ Chí Minh làm thủ tục để được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và sau đó làm thủ tục bán nhà lại cho bạn bằng một hợp đồng có chứng nhận của công chứng.

+ Nếu bạn vẫn quyết định mua căn nhà đó thì cần lưu ý thêm những điều sau đây:

Vì căn nhà bạn dự định mua không đủ điều kiện để tách thửa, do đó để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bạn và chủ sử dụng đất liền kề phải tiến hành thủ tục hợp thửa theo quy định.

Sau khi tiến hành thủ tục hợp thửa, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ ghi nhận bạn và chủ sử dụng đất liền kề là đồng sở hữu (sau đây gọi là sở hữu chung theo phần).Theo quy định tại Điều 209 của Bộ luật dân sự năm 2015. thì:

“1. Sở hữu chung theo phần là sở hữu chung mà trong đó phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu được xác định đối với tài sản chung.

2. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền, nghĩa vụ đối với tài sản thuộc sở hữu chung tương ứng với phần quyền sở hữu của mình, trừ trường hợp có thoả thuận khác.”

+ Về việc định đoạt tài sản chung: Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật.Trong trường hợp một chủ sở hữu chung bán phần quyền sở hữu của mình thì chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua. Trong thời hạn ba tháng đối với tài sản chung là bất động sản, kể từ ngày các chủ sở hữu chung khác nhận được thông báo về việc bán và các điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì chủ sở hữu đó được quyền bán cho người khác.

Trong trường hợp bán phần quyền sở hữu mà có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua thì trong thời hạn ba tháng, kể từ ngày phát hiện có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua, chủ sở hữu chung theo phần trong số các chủ sở hữu chung có quyền yêu cầu Toà án chuyển sang cho mình quyền và nghĩa vụ của người mua; bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường thiệt hại.

Xem thêm: hướng dẫn Phần Mềm Kế Toán Excel Miễn Phí Theo Qd48, Thêm Một Phần Mềm Kế Toán Excel

Căn cứ vào những quy định nói trên, bạn và chủ sử dụng đất liền kề nên có một thỏa thuận cụ thể, trong đó nêu rõ diện tích, ranh giới, mục đích sử dụng đất, và các quyền đối với phần đất thuộc quyền sở hữu của mình.