tiểu luận cầm cố tài sản

Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (169.24 KB, 16 trang )

Đang xem: Tiểu luận cầm cố tài sản

THUYẾT TRÌNH
BIỆN PHÁP ĐẢM BẢO NGHĨA VỤ –
CẦM CỐ VÀ THẾ CHẤP TÀI SẢN
Nhóm 01
Lê Nguyên Anh Thư
Trần Thị Huyền
Nguyễn Thị Thùy Trang
Nguyên Thị Thu Dịu
Lê Đông Đức Thanh Thiên
Nguyễn Thanh Tú
Nguyễn Văn Nhân
1
MỤC LỤC
I.Nội dung cơ bản 3
1. Khái niệm cầm cố, thế chấp 3
2. Phân biệt cầm cố và thế chấp 3
3. Quyền và nghĩa vụ các bên 4
4. Xử lý tài sản và chấm dứt nghĩa vụ 5
5. Quy trình thực hiện cầm cố, thế chấp 6
II.Các biện pháp đảm bảo đối với từng loại tài sản cụ thể 7
1. Các biện pháp đảm bảo khi cầm cố, thế chấp động sản, giấy tờ có giá 7
a.Đối với phương tiện vận chuyển, máy móc thiết bị 7
b.Đối với sổ tiết kiệm, cổ phiếu, trái phiếu 8
c.Đối với hàng hóa 9
2. Các biện pháp đảm bảo khi thế chấp bất động sản 10
a.Phân loại bất động sản thế chấp 10
b.Điều kiện đối với bất động sản thế chấp 10
c.Định giá bất động sản 10
d.Công chứng và đăng ký giao dịch đảm bảo 10
e.Các rủi ro thường gặp và biện pháp hạn chế 11
III. Ứng dụng thực tiễn 11

1. Tình huống thế chấp bất động sản hình thành tương lai 11
2. Tình huống cầm cố tài sản 13
2
BIỆN PHÁP ĐẢM BẢO NGHĨA VỤ – CẦM CỐ VÀ THẾ CHẤP TÀI SẢN
I. NỘI DUNG CƠ BẢN.
1. Khái niệm cầm cố, thế chấp:
1.1 Cầm Cố: Cầm cố tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên cầm cố) giao tài sản
thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận cầm cố) để bảo
đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. (Điều 326 – BLDS)
1.2 Thế Chấp: Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài
sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (sau
đây gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp.
– Trong trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ thì vật
phụ của bất động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp.
– Tài sản thế chấp cũng có thể là tài sản được hình thành trong tương lai.
– Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người
thứ ba giữ tài sản thế chấp.
Việc thế chấp quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại các điều từ
Điều 715 đến Điều 721 của Bộ luật này và các quy định khác của pháp luật có liên
quan. (Điều 342 – BLDS)
2. Phân biệt giữa cầm cố và thế chấp.
Cầm Cố Thế Chấp
– Bên cầm cố giao tài sản thuộc quyền sở
hữu của mình cho bên nhận cầm cố
– Về hình thức thì không yêu cầu phải
công chứng (Theo Đ327)
– Khi đến hạn thực hiện nghĩa vụ dân sự
mà bên cầm cố không thực hiện được thì
tài sản đương nhiên thuộc về bên nhận
cầm cố.

– Tài sản cầm cố không thể là tài sản
tương lai.
– Bên thế chấp không chuyển giao tài
sản đó cho bên nhận thế chấp, chỉ dùng
quyền sở hữu tài sản để thực hiện nghĩa
vụ dân sự
– Về hình thức thì trong trường hợp
pháp luật có quy định thì văn bản thế
chấp phải được công chứng, chứng
thực hoặc đăng ký (Theo Đ345)
– Khi đến thời hạn thực hiện nghĩa vụ
dân sự mà bên thế chấp không thực
hiện được nghĩa vụ dân sự thì người
nhận thế chấp phải yêu cầu bán đấu giá
tài sản để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ
dân sự.
– Tài sản thế cấp có thể là tài sản hình
thành tương lai (Theo K1 Đ342)
3
3. Quyền và nghĩa vụ các bên:
3.1.Quyền và nghĩa vụ của bên cầm cố tài sản
Quyền của bên cầm cố (điều 331 BLDS 2005):
-Yêu cầu bên nhận cầm cố ngưng sử dụng tài sản cầm cố nếu việc sử dụng có nguy
cơ làm mất hoặc giảm giá trị tài sản cầm cố.
-Yêu cầu bên nhận cầm cố trả lại tài sản khi nghĩa vụ chính chấm dứt.
-Yêu cầu bên nhận cầm cố bồi thường thiệt hại khi tài sản bị hư hỏng trong thời gian
cầm cố.
-Được bán tài sản cầm cố nếu được bên nhận cầm cố đồng ý, được thay thế tài sản
cầm cố bằng một tài sản khác nếu các bên có thỏa thuận.
Nghĩa vụ của bên cầm cố (điều 330 BLDS 2005):

-Phải giao tài sản cầm cố theo đúng thỏa thuận. Nếu tài sản là động sản thì bên cầm
cố chuyển tài sản đó cho bên nhận cầm cố giữ. Nếu tài sản là bất động sản thì bên
cầm cố giao cho bên nhận cầm cố trực tiếp quản lý. Nếu tài sản là quyền tài sản thì
bên cầm cố chuyển giao giấy tờ chứng nhận về quyền tài sản đó.
-Bên cầm cố phải thông báo cho bên nhận cầm cố biết về quyền của người thứ ba đối
với tài sản cầm cố.
-Bên cầm cố phải thanh toán chi phí bảo quản tài sản cầm cố cho bên nhận cầm cố,
trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
3.2.Quyền và nghĩa vụ của bên nhận cầm cố tài sản
Nghĩa vụ của bên nhận cầm cố (điều 332 BLDS 2005):
-Bảo quản, giữ gìn tài sản cầm cố
-Không được bán, trao đổi, tặng, cho,cho thuê, cho mượn tài sản cầm cố; không được
đem tài sản cầm cố để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ khác.
-Không được hưởng hoa lợi, lợi tức, khai thác công dụng từ tài sản cầm cố nếu không
được bên cầm cố đồng ý.
-Trả lại tài sản cầm cố khi nghĩa vụ bảo đảm bằng cầm cố đã chấm dứt hoặc được
thay thế bằng một biện pháp bảo đảm khác.
-Phải bồi thường thiệt hại cho bên cầm cố nếu có làm mất hoặc hư hỏng tài sản cầm
cố.
Quyền của bên nhận cầm cố (điều 333 BLDS 2005):
-Yêu cầu người chiếm hữu, sử dụng trái pháp luật tài sản cầm cố hoàn trả tài ản đó.
-Yêu cầu xử lý tài sản cầm cố theo phương thức đã thỏa thuận hoặc theo quy định của
pháp luật để thực hiện nghĩa vụ.
– Được khai thác công dụng tài sản cầm cố và hưởng lợi tức, hoa lợi từ tài sản cầm
cố, nếu có thỏa thuận.
– Được thanh toán chi phí hợp lý bảo quản tài sản cầm cố khi trả lại tài sản cho bên
4
cầm cố.
3.3. Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp
Nghĩa vụ của bên thế chấp (điều 348 BLDS 2005)

-Phải giao toàn bộ giấy tờ về tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp nếu có thỏa
thuận.
-Phải thông báo cho bên nhận thế chấp các quyền của người thứ ba đối với tài sản thế
chấp. Trường hợp tài sản thế chấp đó được dùng để thế chấp nhiều nghĩa vụ thì phải
thông báo cho từng người nhận thế chấp tiếp theo về các lần thế chấp trước đó.
-Bên thế chấp phải bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp trừ một số quy định khác.
Quyền của bên thế chấp (điều 349 BLDS 2005)
-Bên thế chấp được bán, tặng cho, trao đổi tài sản thế chấp nếu được bên nhận thế
chấp đồng ý. Trường hợp bán tài sản thế chấp là hàng hóa luân chuyển trong sản xuất,
kinh doanh thì số tiền thu được sẽ trở thành tài sản thế chấp thay thế cho số tài sản đã
bán.
– Bên thế chấp được giữ tài sản và được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức
từ tài sản thế chấp trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc việc khai thác làm giảm
giá trị tài sản thế chấp.
-Bên thế chấp được đầu tư để làm tăng giá trị của tài sản thế chấp.
3.4. Quyền và nghĩa vụ của bên nhận thế chấp
Nghĩa vụ của bên nhận thế chấp (điều 350 BLDS 2005)
– Phải trả lại giấy tờ về tài sản thế chấp khi bên thế chấp đã thực hiện nghĩa vụ chính.
-Yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền đăng ký giao dịch bảo đảm.
Quyền của bên nhận thế chấp (điều 351 BLDS 2005)
-Yêu cầu bên thế chấp chuyển giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu tài sản nếu có thỏa
thuận.
-Được xem xét, kiểm tra tài sản thế chấp nhưng không được cản trở việc sử dụng,
khai thác tài sản thế chấp.
– Yêu cầu bên thế chấp bảo quản tài sản thế chấp và khắc phục các thiệt hại nếu tài
sản bị hư hỏng.
-Yêu cầu xử lý tài sản thế chấp nếu bên thế chấp không hoàn thành nghĩa vụ chính.
4. Xử lý tài sản và chấm dứt nghĩa vụ:
Theo điều 336,338 Luật Dân Sự 2005 :Trường hợp đã đến hạn thực hiện nghĩa
vụ dân sự mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện nghĩa vụ không đúng

thỏa thuận thì tài sản cầm cố được xử lý theo phương thức do các bên đã thỏa thuận
hoặc được bán đấu giá theo quy định của pháp luật để thực hiện nghĩa vụ. Bên nhận
cầm cố được ưu tiên thanh toán từ số tiền bán tài sản cầm cố.
Tiền bán tài sản cầm cố được sử dụng để thanh toán nghĩa vụ cho bên nhận
5
cầm cố sau khi trừ chi phí bảo quản, bán tài sản và các chi phí cần thiết khác có liên
quan để xử lý tài sản cầm cố; trong trường hợp nghĩa vụ được bảo đảm là khoản vay
thì thanh toán cho bên nhận cầm cố theo thứ tự nợ gốc, lãi, tiền phạt, tiền bồi thường
thiệt hại nếu có; nếu tiền bán còn thừa thì phải trả lại cho bên cầm cố; nếu tiền bán
còn thiếu thì bên cầm cố phải trả tiếp phần còn thiếu đó. Trường hợp thế chấp cũng
áp dụng tương tự.
Việc cầm cố, thế chấp tài sản chấm dứt trong các trường hợp sau đây:
– Nghĩa vụ được bảo đảm bằng cầm cố, thế chấp chấm dứt;
– Việc cầm cố, thế chấp tài sản được hủy bỏ hoặc được thay thế bằng biện pháp
bảo đảm khác.
– Tài sản cầm cố, thế chấp đã được xử lý;
– Theo thỏa thuận của các bên.
5. Quy trình thực hiện cầm cố, thế chấp
Trong thực tế thực hiện thì nhiều người có những hiểu nhầm hoặc nắm chưa rõ
quy trình cầm cố và thế chấp tài sản vì thế gây ra những vướng mắc, đôi khi những
vướng mắc gây ra thiệt hại cho cả cá nhân/tổ chức cầm cố , thế chấp hoặc cá nhân/tổ
chức cầm cố thế chấp. Vì thế để tránh điều này thì việc cầm cố và thế chấp nên theo
những thủ tục cơ bản sau:
Bước 1: Định giá tài sản
Việc cầm cố và thế chấp là giao dịch dân sự đảm bảo nghĩa vụ bằng tài sản nên
cần thực hiện định giá tài sản, qua đó xác định chính xác giá trị đảm bảo của tài sản
đó đối với nghĩa vụ dân sự mà nó đảm bảo tại từng thời điểm cụ thể. Giá trị tài sản
được xác định phải có sự đồng ý của các bên tham gia giao dịch dân sự và phải lập
thành biên bản định giá.
Bước 2: Lập hợp đồng cầm cố, thế chấp.

Sau khi các bên định giá và đi đến quyết thực hiện giao dịch thì thỏa thuận cần
phải được lập thành văn bản để làm bằng chứng theo quy định của pháp luật. Trên
hợp đồng phải ghi rõ quyền và nghĩa vụ các bên tham gia, giá trị tài sản được cầm
cố/thế chấp, giá trị tối đa đảm bảo cho nghĩa vụ dân sự.
Bước 3: Công chứng.
Cầm cố tài sản hoặc thế chấp đối với các tài sản có giá trị thấp thì không cần
phải công chứng. Tuy nhiên đối với thế chấp tài sản có giá trị lớn và tài sản có chứng
nhận quyền sử dụng thì cần phải được công chứng để có hiệu lực theo quy định của
pháp luật. Việc thực hiện công chứng nhằm xác nhận tính xác thực và hợp pháp của
hợp đồng, được pháp luật công nhận và bảo vệ quyền, nghĩa vụ các bên tham gia.
Bước 4: Đăng ký giao dịch đảm bảo:
Đăng ký giao dịch đảm bảo là việc đem hợp đồng cầm cố, thế chấp đi đăng ký
6
chứng nhận tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền và đảm bảo tài sản được thế chấp,
cầm cố là hợp pháp. Việc đăng ký giao dịch đảm bảo sẽ tránh được việc chuyển
quyền sở hữu tài sản trong thời gian đảm bảo nghĩa vụ. Đối với giao dịch động sản và
quyền tài sản sẽ đăng ký tại Trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản. Đối với bất động
sản phải đăng ký tại Phòng/Sở Tài Nguyên Môi Trường tại nơi có bất động sản.
II. CÁC BIỆN PHÁP ĐẢM BẢO ĐỐI VỚI TỪNG LOẠI TÀI SẢN CỤ THỂ
1. Các biện pháp đảm bảo khi cầm cố, thế chấp động sản, giấy tờ có giá
a. Đối với phương tiện vận chuyển, máy móc thiết bị.
Đối với phương tiện vận chuyển, máy móc thiết bị có thể áp dụng hình thức
cầm cố hoặc thế chấp tùy theo mục đích, nhu cầu và thỏa thuận của các bên.
Định giá: Phương pháp định giá thông thường phương pháp so sánh trực tiếp,
phương pháp chi phí (phương pháp giá thành), phương pháp thu nhập (phương pháp
đầu tư, phương pháp vốn hóa). Giá trị tài sản phải được xác nhận đồng ý của các bên.
Nội dung giao dịch được thể hiện bằng văn bản, có thể là được lập thành văn
bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính, đối với mỗi hình thức cầm cố hoặc thế chấp
sẽ phải thực hiện các biện pháp đảm bảo khác nhau:
+ Đối với hình thức cầm cố thì tài sản do bên nhận thế chấp giữ nên không

cần chứng nhận hoặc chứng thực của cơ quan nhà nước nhưng nếu cần thiết nâng cao
độ an toàn pháp lý của văn bản cầm cố, các bên có thể thỏa thuận việc có nên chứng
nhận hoặc chứng thực hay không.
+ Đối với hình thức thế chấp, bên thế chấp vẫn được sử dụng tài sản, bên
nhận thế chấp chỉ giữ giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu bản chính, do đó cần phải
thực hiện bổ sung các biện pháp khác: Thực hiện công chứng hợp đồng thế chấp,
đăng ký giao dịch đảm bảo, đối với phương tiện vận chuyển nên gửi đề nghị phong
tỏa cho cơ quan đăng ký quản lý phương tiện giao thông cơ giới đường bộ ( 282 Nơ
Trang Long, Bình Thạnh) để ngăn chặn các giao dịch liên quan đến tài sản đảm bảo.
Bên cạnh các biện pháp trên, bên nhận thế chấp cần thường xuyên theo dõi, đánh giá
lại tình trạng của tài sản đảm bảo để có biện pháp xử lý kịp thời, giảm thiểu tổn thất.
Các rủi ro thường gặp:
– Người cầm cố, thế chấp có thể không phải là chủ sở hữu tài sản hoặc chỉ sở
hữu một phần.
– Gặp biến cố khách quan: Các phương tiện vận chuyển cầm cố có thể xảy ra
cháy nổ trong thời điểm đang bị cầm cố/thế chấp, điều này có thể gây rủi ro cho
người nhận cầm cố/thế chấp, nhất là trường hợp chủ sở hữu không mua bảo hiểm cho
tài sản đó.
– Rủi ro chủ quan: Do tài sản vẫn được bên thế chấp sử dụng nên khó kiểm soát
7
việc thay thế linh kiện, phụ tùng trong tài sản => ảnh hưởng tình trạng và giá trị của
tài sản.
– Giấy chứng nhận quyền sở hữu bị làm giả.
– Định giá thực hiện không chính xác, khi bên cầm cố/thế chấp không có khả
năng thực hiện nghĩa vụ thì sẽ gây thiệt hại cho bên nhận cầm cố/thế chấp khi xử lý
tài sản.
Các biện pháp hạn chế rủi ro:
– Định giá tài sản một cách khách quan và chính xác, tham khảo nhiều nguồn
thông tin.
– Yêu cầu chủ sở hữu phải mua bảo hiểm đối với tài sản đảm bảo, giá trị tối thiểu

bằng giá trị đảm bảo.
– Kiểm tra kỹ các giấy chứng nhận quyền sở hữu bằng máy móc thiết bị hoặc các
nghiệp vụ cơ bản.
– Thường xuyên theo dõi, kiểm tra định kỳ tài sản, yêu cầu chủ tài sản cam kết
không thay đổi kết cấu tài sản khi chưa được sự cho phép của bên nhận thế chấp.
b. Đối với sổ tiết kiệm, cổ phiếu, trái phiếu( chứng từ có giá)
Hình thức đảm bảo nghĩa vụ đối với tài sản này là cầm cố, bên nhận cầm cố sẽ
giữ các chứng từ trên.
Định giá: Đối với các chứng từ có giá thường sử dụng giá trị thực ghi trên
chứng từ (sổ tiết kiệm, trái phiếu) hoặc tham khảo giá giao dịch trên thị trường chứng
khoán, giá trị sổ sách hoặc thuê các công ty định giá thực hiện xác định giá trị tài sản.
Việc cầm cố các chứng từ có giá trên phải được thực hiện bằng văn bản, đồng
thời bên nhận cầm cố nên gửi đề nghị phong tỏa đối với các chứng từ trên cho các
đơn vị phát hành nhằm ngăn chặn các giao dịch phát sinh liên quan đến tài sản đảm
bảo.
Các rủi ro thường gặp:
– Giá trị tài sản bị giảm do các nguyên nhân khách quan của nền kinh tế, của thị
trường chứng khoán. Giá trị cổ phiếu có thể biến động liên tục từng ngày, do đó rủi ro
mất giá khi nhận cầm cố cổ phiếu là rất cao.
– Đơn vị phát hành chứng từ bị phá sản, kinh doanh thua lỗ làm ảnh hưởng đến
giá trị tài sản.
– Các nguyên nhân chủ quan do con người như làm giả chứng từ, lợi dụng quyền
hạn, chức vụ, các bước kiểm tra kiểm soát không chặt chẽ trong quá trình quản lý tài
sản có thể gây thiệt hại nghiêm trọng cho bên nhận cầm cố.
Các biện pháp hạn chế rủi ro:
– Định giá tài sản một cách khách quan và chính xác, tham khảo nhiều nguồn
8
thông tin. Đồng thời cần định giá lại tài sản định kỳ để kịp thời có biện pháp xử lý.
– Thường xuyên theo dõi biến động tình hình kinh doanh, các biến động của nền
kinh tế có thể ảnh hưởng tới đơn vị phát hành chứng từ có giá.

– Tăng cường công tác quản lý, kiểm soát chặt chẽ, đồng thời kiểm tra thường
xuyên nhằm phát hiện sớm những sai phạm và kịp thời xử lý.
c. Đối với cầm cố hàng hóa
Hình thức đảm bảo nghĩa vụ đối với tài sản này là cầm cố, hàng hóa được cầm
cố có thể do bên nhận cầm cố giữ, có thể do bên thứ 3 hoặc bên cầm cố giữ nhưng có
nhân sự của bên nhận cầm cố quản lý, theo dõi. Các chứng từ sở hữu hàng hóa sẽ do
bên nhận cầm cố giữ.
Định giá: Chủ yếu căn cứ vào giá giao dịch loại hàng hóa đó trên thị trường,
nếu hàng hóa chưa có tại thị trường trong nước thì tham khảo giá nước ngoài hoặc so
sánh với hàng hóa khác tương đương trong nước, từ đó làm căn cứ định giá trị hàng
hóa cho phù hợp.
Việc cầm cố hàng hóa phải được thực hiện bằng văn bản, bên nhận cầm cố và
bên cầm cố có thể thuê bên thứ 3 đứng ra quản lý hàng hóa có thù lao, khi đó hợp
đồng cầm cố phải nêu rõ quyền và nghĩa vụ của 3 bên, bên thứ 3 chỉ được giao hàng
hóa cho bên cầm cố chỉ khi nào được sự cho phép của bên nhận cầm cố. Đối với
trường hợp nhận cầm cố hàng hóa hình thành tương lai, khi thực hiện bên nhận cầm
cố cần đăng ký giao dịch đảm bảo quyền sở hữu hàng hóa theo hợp đồng cầm cố đã
ký, đồng thời bên nhận cầm cố cần theo dõi chặt chẽ thời gian bên cầm cố giao hàng
và các chứng từ sở hữu theo cam kết.
Các rủi ro thường gặp:
– Giá trị tài sản bị giảm do các nguyên nhân khách quan của nền kinh tế, do nhu
cầu thị hiếu của người tiêu dùng.
– Rủi ro do các nguyên nhân khách quan: thiên tai, lũ lụt làm thất thoát hàng hóa.
– Một số loại hàng hóa phải đáp ứng yêu cầu bảo quản nghiêm ngặt, nếu điều
kiện lưu trữ không tốt sẽ làm giảm chất lượng hàng hóa hoặc hư hại không thể sử
dụng được.
– Các nguyên nhân chủ quan do con người như lạm dụng chức quyền, lơ là trong
quản lý, không có trách nhiệm trong công việc gây thất thoát hàng hóa, ảnh hưởng
giá trị tài sản.
Các biện pháp hạn chế rủi ro:

– Định giá tài sản một cách khách quan và chính xác, tham khảo nhiều nguồn
thông tin, nên xác định giá trị đảm bảo thấp hơn giá trị thực tế (20-30%) nhằm giảm
thiểu rủi ro.
9
– Yêu cầu chủ sở hữu phải mua bảo hiểm đối với tài sản đảm bảo, giá trị tối thiểu
bằng giá trị đảm bảo.
– Thường xuyên theo dõi, kiểm tra định kỳ hàng hóa, kiểm soát chặt chẽ quy
trình quản lý hàng hóa.
– Theo dõi biến động giá cả trên thị trường và kịp thời đưa ra biện pháp xử lý.
2. Thế chấp bất động sản
a. Phân loại bất động sản thế chấp
– Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kế cả các tài sản gắn liền với nhà
ở, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất.
– Giá trị quyền sử dụng đất theo quy định tại nghị định 79/NĐ-CP ngày
01/11/2001 của Chính phủ.
– Tài sản hình thành trong tương lai là bất động sản sau thời điểm ký kết hợp
đồng thế chấp như hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, công trình xây dựng
các bất động sản mà bên thế chấp có quyền nhận.
b.Điều kiện đối với bất động sản thế chấp
– Thuộc quyền sở hữu, quyền quản lý, sử dụng của bên thế chấp.
– Là tài sản hợp pháp, được nhà nước và pháp luật công nhận.
– Không có bất kỳ tranh chấp nào tại thời điểm ký hợp đồng bảo đảm.
c.Định giá bất động sản
Theo Luật Kinh doanh bất động sản, định giá bất động sản là hoạt động tư vấn,
xác định giá của một bất động sản cụ thể tại một thời điểm xác định.
Việc định giá bất động sản phải dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất, vị
trí, quy mô, thực trạng của bất động sản và giá thị trường tại thời điểm định giá. Việc
định giá bất động sản phải độc lập, khách quan, trung thực và tuân thủ pháp luật.
Các phương pháp định giá cơ bản gồm có phương pháp so sánh, phương pháp
thu nhập, phương pháp thặng dư, phương pháp chi phí.

d. Công chứng và đăng ký giao dịch đảm bảo.
Căn cứ thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ban hành ngày
16/06/2005 thì các giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất
phải thực hiện công chứng và đăng ký giao dịch đảm bảo theo quy định.
Sau khi các bên thỏa thuận và lập văn bản thế chấp bất động sản, văn bản phải
thực hiện công chứng để đảm bảo tính hợp pháp.
Đối với bất động sản thuộc sở hữu cá nhân thì phải thực hiện đăng ký giao dịch
đảm bảo tại phòng tài nguyên môi trường tại địa phương có bất động sản. Đối với bất
động sản thuộc sở hữu của tổ chức thì phải đăng ký tại Sở tài nguyên môi trường của
tỉnh có bất động sản. Đối với bất động sản hình thành tương lai thì thực hiện đăng ký
10
giao dịch đảm bảo tại các Trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản của Cục đăng ký quốc
gia giao dịch đảm bảo thuộc Bộ Tư Pháp.
e. Các rủi ro thường gặp và biện pháp hạn chế:
Các rủi ro thường gặp:
– Bất động sản đang thế chấp bị quy hoạch giải tỏa hoặc đang bị tranh chấp
– Bất động sản hình thành tương lai từ các dự án bị ngừng thi công, hoặc rủi ro
trong quá trình thực hiện thủ tục đảm bảo không chặt chẽ.
– Giấy chứng nhận bị làm giả.
– Chủ sở hữu bất động sản qua đời, tài sản trở thành di sản thừa kế sẽ gây khó
khăn trong quá trình xử lý tài sản.
– Biến động của thị trường bất động sản, thị trường đóng băng làm giá trị bất
động sản bị giảm mạnh.
Các biện pháp hạn chế rủi ro:
– Phải tìm hiểu kỹ thông tin về tình trạng bất động sản thông qua các cơ quan
quản lý, từ người dân sống tại khu vực của bất động sản.
– Hạn chế nhận thế chấp các bất động sản là tài sản tương lai từ các dự án, hoặc
phải ràng buộc trách nhiệm của bên thứ 3 là chủ dự án vào hợp đồng thế chấp.
– Cần kiểm tra kỹ các giấy tờ chứng nhận khi nhận thế chấp, nếu cần thiết phải
nhờ cơ quan giám định tránh hiện tượng làm giả.

III. ỨNG DỤNG THỰC TIỄN
1. Tình huống thế chấp bất động sản hình thành tương lai
Tình huống:
Ông A vay tiền tại Ngân hàng B với số tiền 1 tỷ đồng để mua căn hộ dự án X.
Sau khi ký hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai và thực hiện việc
đăng ký giao dịch đảm bảo “quyền sở hữu tài sản” tại Trung tâm đăng ký GDĐB Tp.
Hồ Chí Minh, Ngân hàng B đã giải ngân số tiền 1 tỷ đồng theo Hợp đồng tín dụng đã
ký kết với ông A.
Sau khi dự án X đã hoàn thành và có GCN QSHNƠ đứng tên ông A, ông A đã
chuyển nhượng lại cho bà C mặc dù không có sự đồng ý của Ngân hàng. Thời gian
sau đó, ông A mất khả năng trả nợ cho Ngân hàng B, do đó Ngân hàng B yêu cầu ông
A thực hiện nghĩa vụ theo như Hợp đồng thế chấp mà ông A đã ký kết với Ngân hàng.
Đến lúc này, Ngân hàng mới biết được là ông A đã chuyển hượng BĐS thế chấp này
cho bà C nên Ngân hàng B đã khởi kiện ông A, căn cứ vào Hợp đồng thế chấp mà 2
bên đã ký.
Tuy nhiên, HĐTC trên đã bị toà tuyên vô hiệu do HĐTC giữa 2 bên đã ký chưa
được công chứng nên theo Điểm b, khoản 1.1, Mục III (Đăng ký thế chấp bằng quyền
11
sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất), Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-
BTNMT ngày 16-6-2005 của Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường Hướng dẫn
việc đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất (đã được sửa
đổi, bổ sung theo Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13-6-2006)
yêu cầu một trong những hồ sơ phải có để đăng ký thế chấp bất động sản là “Hợp
đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất có công chứng, chứng thực
theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 130 của Luật Đất đai…”
Phân tích:
Việc thực hiện đăng ký giao dịch đảm bảo tài sản hình thành trong tương lai
trong trường hợp trên là không thể thực hiện được do vướng phải sự mâu thuẫn giữa
BLDS và Luật Nhà Ở trong việc công nhận tài sản thế chấp là BĐS hình thành trong
tương lai (Tuy Ngân hàng B đã đăng ký giao dịch đảm bảo tại Trung tâm đăng ký

giao dịch, tài sản nhưng đó chỉ là đăng ký giao dịch thế chấp quyền phát sinh từ hợp
đồng mua bán nhà). Cụ thể như sau:
Mâu thuẫn giữa BLDS và Luật Nhà Ở
BLDS Luật Nhà Ở
Điều 320 (Vật bảo đảm thực hiện nghĩa
vụ dân sự) của Bộ luật Dân sự quy định:
“Vật dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa
vụ dân sự là vật hiện có hoặc được hình
thành trong tương lai. Vật hình thành
trong tương lai là động sản, bất động sản
thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời
điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao
dịch bảo đảm được giao kết
Giao dịch thế chấp phải có “giấy chứng
nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo
quy định của pháp luật” (điểm a, khoản
1, Điều 91 – Điều kiện của nhà ở tham
gia giao dịch)
Điều 342 (Thế chấp tài sản) của Bộ luật
Dân sự quy định: “Tài sản thế chấp cũng
có thể là tài sản được hình thành trong
tương lai.
Bên thế chấp phải là “chủ sở hữu nhà ở”
(điểm a, khoản 1, Điều 92 – Điều kiện
của các bên tham gia giao dịch về nhà
ở).
Theo các quy định của Bộ luật Dân sự và Nghị định số 163/2006/NĐ-CP, tài
sản hình thành trong tương lai là tài sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm
nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết. Tài sản hình thành
trong tương lai bao gồm cả tài sản đã được hình thành tại thời điểm giao kết giao dịch

bảo đảm, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm mới thuộc sở hữu của bên
bảo đảm Nói cách khác, theo Bộ luật Dân sự thì tài sản hình thành trong tương lai
gồm 2 loại: Tài sản chưa xác lập (đầy đủ) quyền sở hữu của người thế chấp và tài
sản đã xác định rõ chủ sở hữu và đồng thời sẽ dịch chuyển quyền sở hữu đó cho
12
bên thế chấp trong tương lai. Nhưng với quy định của Luật Nhà ở, thì chỉ loại nhà ở
thứ hai mới được công nhận là tài sản hình thành trong tương lai, còn loại nhà ở thứ
nhất thì không đủ điều kiện để tham gia giao dịch thế chấp.
Trong trường hợp này, mặc dù lỗi không đăng ký giao dịch đảm bảo không
thuộc về Ngân hàng nhưng Hợp đồng thế chấp trên vẫn bị tuyên vô hiệu -> rủi ro
trong việc thế chấp tài sản hình thành trong tương lai là rất lớn.
2. Tình huống cầm cố tài sản.
Tình huống:
Anh A do cần tiền đã mang xe máy đến cầm cố tại tiệm cầm đồ Y. Hai bên có
thỏa thuận về thời hạn anh A trả nợ và lấy lại xe. Tuy nhiên khi anh A đến trả nợ và
nhận lại xe thì chiếc xe máy của anh A đã bị hư hỏng nặng do trong thời gian cầm cố,
chủ tiệm cầm đồ Y đã cho người khác thuê sử dụng và bị tai nạn khiến xe hư hỏng.
Vậy trong trường hợp này, tiệm cầm đồ Y có phải bồi thường thiệt hại cho anh A hay
không ? Cơ sở pháp lý cụ thể?
Phân tích:
Theo quy định tại Điều 326 Bộ luật Dân sự năm 2005 (BLDS) thì: "Cầm cố tài
sản là việc một bên (sau đây gọi là bên cầm cố) giao tài sản thuộc quyền sở hữu của
mình cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận cầm cố) để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ
dân sự".
Như vậy, việc anh A mang xe máy tới cầm cố tại cửa hàng cầm đồ Y để nhận
vay một khoản tiền của chủ hiệu là anh A đã xác lập một hợp đồng vay tài sản của
chủ hiệu cầm đồ có áp dụng biện pháp bảo đảm là cầm cố. Quy định tại Điều 341
BLDS thì "Việc cầm cố tài sản tại cửa hàng cầm đồ được thực hiện theo quy định tại
các điều từ Điều 326 đến Điều 340 của Bộ luật này và các văn bản pháp luật khác về
hoạt động của cửa hàng cầm đồ".

Xem thêm: Soạn Văn 8 Viết Đoạn Văn Trình Bày Luận Điểm, Soạn Bài Viết Đoạn Văn Trình Bày Luận Điểm

Theo quy định tại Điều 332 BLDS thì "Bên nhận cầm cố tài sản có nghĩa vụ
bảo quản, giữ gìn tài sản cầm cố; nếu làm mất hoặc hư hỏng tài sản cầm cố thì phải
bồi thường thiệt hại cho bên cầm cố", "Không được bán, trao đổi, cho thuê, cho mượn
tài sản cầm cố…", "Không được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản
cầm cố, nếu không được bên cầm cố đồng ý".
Như vậy, việc chủ hiệu cầm đồ Y không được sự đồng ý của anh A mà cho
người khác thuê sử dụng tài sản cầm cố là xe máy của anh A gây hư hỏng nặng là đã
vi phạm quy định tại Điều 332 BLDS và anh A có quyền yêu cầu chủ hiệu cầm đồ
phải bồi thường thiệt hại
13
CÁC CÂU HỎI THẢO LUẬN:
1. Khi nhận thế chấp xe ô tô, hoặc máy móc thiết bị bên nhận thế chấp nên thực
hiện các biện pháp gì để giảm thiểu rủi ro khi xảy ra các rủi ro khách quan : bị mất,
hỏa hoạn, thiên tai ?
2. Ngân hàng A nhận cầm cố 50 triệu cổ phiếu C và cho ông B vay 500 tỷ đồng
để đầu tư dự án, cổ phiếu C có giá trị sổ sách là 10.000 đồng/cp, và chưa niêm yết lên
thị trường chứng khoán, do đó ngân hàng A định giá cổ phiếu là 11.000 đồng/cp dựa
trên báo cáo tài chính năm 2011 và định giá trị cho vay là 10.000 đồng/cp. Tuy nhiên,
năm 2012 tình hình kinh tế gặp khó khăn, giá các cổ phiếu giảm mạnh. Hãy chỉ ra các
rủi ro mà Ngân hàng A có thể gặp, và đưa ra biện pháp để hạn chế rủi ro?
3. Công ty A nhập khẩu một lô hàng 6000 tấn phân bón NPK để tiêu thụ thị
trường trong nước, tổng giá trị 3 triệu USD. Công ty A đem lô hàng này cầm cố cho
Ngân hàng B để lấy tiền thanh toán cho đối tác nước ngoài, sau khi thanh toán Công
ty A mới được lấy hàng từ trên tàu xuống đưa về kho. Do đó Ngân hàng B và công ty
A ký hợp đồng cầm cố hàng hóa hình thành tương lai, công ty A cam kết sẽ đưa hàng
về kho của Ngân hàng B đồng thời cung cấp tờ khai hải quan sau 14 ngày làm việc.
Ngân hàng B đã đăng ký giao dịch đảm bảo tại Trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản.
Hãy nêu các rủi ro Ngân hàng có thể gặp và biện pháp khắc phục.
4. Năm 2010, Ông A thực hiện ký hợp đồng mua một căn hộ chung cư do nhà đầu
tư X thực hiện, dự kiến hoàn thiện vào năm 2014, giá trị giao dịch là 3 tỷ đồng. Theo

hợp đồng, sau khi xây dựng xong phần móng, ông A đã thanh toán trước 70% giá trị
hợp đồng. Đến năm 2011, do cần tiền, ông A đem căn hộ trên thế chấp vay Ngân
hàng B 2 tỷ đồng để làm ăn. Sang đầu năm 2012 ông A không có khả năng thanh toán
lãi cho ngân hàng, do đó ngân hàng buộc phải xử lý tài sản ông A để thu hồi nợ. Tuy
nhiên thị trường BĐS bị đóng băng, dự án không có vốn để thi công, công trình bị
ngừng thi công. Ngân hàng phải thu hồi nợ như thế nào khi tài sản đảm bảo chưa
hoàn thành?Ông A có trách nhiệm như thế nào đối với khoản nợ trên?
5. Năm 2011 Ông X mua một xe ô tô BMW trị giá 3 tỷ đồng, ông X làm giả 4 bộ
giấy tờ xe và đem tất cả thế chấp ở 5 ngân hàng, trong đó chỉ có Ngân hàng A là nhận
giấy tờ thật. Các ngân hàng không kiểm tra kỹ giấy tờ, ông X ký hợp đồng thế chấp
xe và vay tổng cộng 10 tỷ đồng, các ngân hàng cũng không thực hiện đăng ký giao
dịch đảm bảo. Sau 3 tháng ông X không có khả năng lãi, các ngân hàng khởi kiện ông
X và đêm xe ra xử lý để thu hồi nợ. Hãy đưa ra biện pháp xử lý trong trường hợp này,
ngân hàng A có giấy chứng nhận thật thì sẽ được quyền xử lý tài sản? Các ngân hàng
14
khác sẽ thu hồi nợ bằng cách nào?
Nguồn tham khảo:
1.Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 07 năm 2010 về đăng ký giao dịch
bảo đảm
2.Nghị định số 165/1999/NĐ-CP ngày 19 tháng 11 năm 1999 về giao dịch bảo đảm.
3.Nghị định số 75/2000/NĐ-CP ngày 08 tháng 12 năm 2000 về công chứng, chứng
thực.
4. Nghị định số 163/2006 NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 về giao dịch nảo đảm.
5. Nghị định số 11/2012/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số
163/2006/NĐ-CPngày 29 tháng 12 năm 2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm.
6. Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 1999 về bảo đảm tiền vay
của tổ chức tín dụng.
7. Quyết định số 217/QĐ-NH ngày 17 tháng 8 năm 1996 về việc ban hành quy chế
thế chấp, cầm cố tài sản và bảo lãnh vay vốn ngân hàng.
8. Nghị định số 85/2002/NĐ-CP ngày 25 tháng 10 năm 2002 của Chính phủ về sửa

đổi, bổ sung Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 1999 về đảm bảo
tiền vay của các tổ chức tín dụng.
9. Bộ luật dân sự 2005.
10. Giáo trình luật dân sự, trường Đại học Luật Hà Nội, 2009.
11. Tạp chí Ngân hàng số 21 tháng 11-2008.
12. Quyết định số 07/2008/QĐ-NHNN ngày 24-3-2008 về việc ban hành giấy tờ có
giá trong nước của tổ chức tín dụng.
15

16

Tài liệu liên quan

Tài liệu Báo cáo ” Các loại tài sản trong luật dân sự Việt Nam ” docx 12 1 1

TIỂU LUẬN: Biện pháp nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng máy móc thiết bị ở Tổng công ty thép Việt Nam pot 90 1 8

Bảo lãnh cho doanh nghiệp vay vốn của NHTM: Thanh lý Hợp đồng bảo lãnh vay vốn, Hợp đồng thế chấp tài sản, Hợp đồng nhận nợ nguyên tắc đối với doanh nghiệp/Hợp tác xã có dự án đầu tư pps 3 808 0

Sửa đổi Hợp đồng bảo lãnh vay vốn, Hợp đồng thế chấp tài sản, Hợp đồng nhận nợ nguyên tắc, phát hành chứng thư bảo lãnh sửa đổi đối với Hợp tác xã có dự án phân cấp trong trường hợp Hợp tác xã chuyển đổi, tổ chức lại theo quy định của pháp luật potx 4 500 0

Tiểu Luận Biện pháp đảm bảo nghĩa vụ – cầm cố và thế chấp tài sản ( môn luật dân sự 2 ) 16 3 8

Tiểu luận biện pháp nâng cao khả năng cạnh tranh của mặt hàng nông sản VN trên thị trường 28 205 0

Bảo đảm nghĩa vụ trả nợ bằng thế chấp tài sản của người thứ ba trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại ở việt nam 101 460 2

Nêu 3 vụ án về thế chấp tài sản 15 360 0

Bảo đảm nghĩa vụ trả nợ bằng thế chấp tài sản của người thứ ba trong của ngân hàng thương mại ở Việt Nam. 14 297 0

Tiểu luận môn luật dân sự biện pháp bảo đảm nghĩa vụ bảo lãnh đặt cọc 14 1 7

Tài liệu bạn tìm kiếm đã sẵn sàng tải về

Xem thêm: Bài Tập Về Bất Phương Trình Bậc 2 Nâng Cao, Bất Phương Trình Bậc Hai

(109 KB – 16 trang) – Tiểu Luận Biện pháp đảm bảo nghĩa vụ – cầm cố và thế chấp tài sản ( môn luật dân sự 2 )